Es común que surjan dudas respecto al proceder en caso de requerirse el desalojo en un inmueble arrendado. Normalmente y a nivel popular se habla de un desahucio de forma indiscriminada; sin embargo, existen sutiles diferencias entre un proceso y otro, que resulta necesario aclarar a fin de que el arrendante tenga claro qué tipo de procedimiento requiere iniciar para el fin que pretende.
Monitorio arrendaticio:
En el caso del monitorio arrendaticio, la legislación costarricense establece que procede cuando existe un contrato de arrendamiento firmado entre ambas partes o bien, la existencia de recibos periódicos de pago que acrediten la relación de inquilinato.
Las causales que se pueden invocar en este tipo de proceso son: 1. Vencimiento del plazo, cuando se demuestre que se manifestó por escrito al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato; 2. Falta de pago de la renta o de los servicios públicos; y 3. Falta de pago de los gastos del condominio, cuando así se haya estipulado en el contrato.
Es importante indicar que este proceso implica una tramitación más expedita, toda vez que la admisión del mismo conlleva la orden de desalojo; y tiene ciertas ventajas, tales como la retención preventiva de bienes del demandado para garantizar el pago de las rentas o servicios públicos pendientes de pago.
Eventualmente, la parte demandada, en este caso el arrendatario, podría oponerse al proceso alegando el pago comprobado por escrito, la prescripción, la falta de obligación de pagar la renta o bien, la falta de vencimiento del plazo.
Una vez que la orden de desalojo adquiera firmeza, es decir, que no haya oposición por parte del demandado dentro del plazo indicado por el Juzgado, el arrendante podría, por la vía incidental, gestionar el pago de las cuotas de arrendamiento no satisfechas o de los servicios y/o gastos no cubiertos por el arrendatario.
Otra forma de garantizar el pago de estos rubros pendientes, es mediante un inventario de los bienes que se encuentren en el inmueble arrendado, de los cuales el arrendante indicará cuales deben mantenerse en el lugar como garantía.
Sumario de desahucio:
Respecto al sumario de desahucio, es necesario aclarar que este tipo de procesos no solo procede contra el arrendatario, sino que también procede contra el subarrendatario, el cesionario o los poseedores del inmueble que se pretende desocupar.
Este tipo de procesos resultan más lentos que la vía monitoria arrendaticia, ya que conllevan la celebración de una única audiencia y posteriormente se debe esperar el dictado de sentencia, donde, de resultar favorable para el gestionante, se ordenará al demandado la entrega del inmueble en un plazo razonable.
En estos casos es necesario remitirnos a la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, la cual establece los casos en que procede el sumario de desahucio y son los siguientes: 1. Expiración del plazo, es decir, al transcurrir los 3 años mínimos de arrendamiento establecidos en esta ley; 2. Extinción del contrato de arrendamiento por expiración del derecho del usufructuario o del fiduciario; 3. Resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario ya sea en el pago, en el destino del bien, en el deber de conservar el bien en buen estado, goce abusivo del bien, no permitir al arrendador inspeccionar el bien, entre otro; y 4. Habitación para uso propio o de familiares o una nueva construcción.
Es claro que la vía más rápida y las más conveniente para el arrendante es el monitorio arrendaticio; no obstante, esto dependerá de la existencia o no de un contrato de arrendamiento que nos permita recurrir a esta vía. En todo caso, siempre se recomienda asesorarse debidamente con un abogado especialista en la materia que le pueda orientar de la mejor forma.
Escrito por: Lic. Alexa Narváez