LEASING INMOBILIARIO

Los inmuebles comerciales y residenciales constituyen las dos categorías principales de los bienes inmuebles, los cuales son objeto de transacciones que dinamizan el mercado y significan no solo un lugar para desarrollar una actividad o para vivir, sino una inversión o un elemento que alimenta el sistema financiero. El leasing inmobiliario y habitacional pretende formalizar los alquileres con opción de compra, otorgando a los arrendatarios la posibilidad de compra del inmueble por medio del pago del alquiler.

¿Qué es?

El leasing inmobiliario se constituye como una herramienta de financiamiento para la adquisición de inmuebles, principalmente para los bienes raíces, mediante un periodo de alquiler con opción de compra al término de la relación contractual de arrendamiento; opción que es una alternativa mas no una obligación por parte del arrendatario. En un plazo definido por medio del contrato de arrendamiento, el arrendador cede al arrendatario el uso a cambio de una cuota periódica, otorgándole a este la posibilidad de adquirir el inmueble posteriormente, con el pago restante del monto fijado contractualmente.

Ley de Arrendamiento Habitacional con opción de compraventa.

El expediente N° 22.455 denominado “Ley de Arrendamiento Habitacional con opción de compraventa”, que se encuentra actualmente en la corriente legislativa, pretende crear la figura de arrendamiento habitacional que permita solventar y atender las necesidades habitacionales de la población y ofrecer nuevos productos al sistema financiero. El leasing inmobiliario habitacional propuesto se aplicaría para la opción de compraventa de unidades habitacionales terminadas, así como aquellas que se encuentran en proceso de construcción, lo cual significaría un impulso al desarrollo inmobiliario y facilidad para un segmento de la población que encuentra dificultades para acceder al financiamiento o la compra de unidades habitacionales.

El proyecto de ley establece la existencia de tres formas de leasing, hasta ahora vinculadas a la modalidad de bienes muebles, que son: de compraventa, por medio de cual la persona, con sus cuotas de alquiler, reserva un ahorro para financiar la prima del inmueble en caso de una eventual compra; financiero, donde se efectúa la compra del inmueble a través de pagos fijados en un contrato de arrendamiento; en estas figuras el inmueble pasa a ser propiedad del arrendatario hasta que cancele la totalidad del monto y por último, arrendamiento operativo, donde el inmueble es alquilado por un plazo determinado sin opción de compra. Asimismo, reconoce tres operadores financieros autorizados: entidades financieras reguladas por la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), sociedades administradoras de fondos de inversión reguladas por la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) y las sociedades inmobiliarias de Leasing Habitacional autorizadas por la ley; entidades que serán supervisadas por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) por medio de un registro que dará seguimiento y control a los operadores.

Las sociedades inmobiliarias de leasing habitacional serán las que adquieran o construyan viviendas para otorgarlas en leasing con opción de compraventa, para lo cual el texto las faculta como arrendadores financieros indirectos. También podrán constituirse entidades filiales o subsidiarias.

Los contratos de arrendamiento habitacional serán sujetos a un registro administrativo con la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Esto conlleva particular atención a las implicaciones registrales, tributarias y administrativas que puedan surgir con la puesta en práctica y el desarrollo de negocios con esta figura novedosa, ya que las personas pueden financiar las operaciones de arrendamiento por medio de capital propio, créditos, o cualquier otra figura de financiamiento permita por ley. En aspectos fiscales, es de interés destacar que las cuotas pactadas en el contrato deben ser registradas por el arrendatario como deducible de la renta, para el cálculo del impuesto sobre la renta del período fiscal respectivo y la propuesta de una exoneración del 50% al impuesto de capital sobre la transferencia de bienes inmuebles.

¿Cómo funciona el pago?

El arrendatario, es decir la persona que está alquilando, debe depositar en la cuenta bancaria del arrendador, destinada por vía reglamentaria para este fin, el importe mensual que cubra la prima o adelanto de pago de la vivienda, cuota de garantía, cuota de arrendamiento financiero, cuota mensual de manteamiento del inmueble, ahorro para la constitución de prima y otros que pueda definir el contrato. Estos fondos serán inembargables, no susceptibles de medidas cautelares y serán un fondo independiente del patrimonio del Operador Autorizado. La administración y operación de las cuentas, bajo la supervisión de los entes rectores financieros, garantiza seguridad jurídica para el arrendatario y arrendador, dado que se prevé la validez y eficacia de relación comercial establecida contractualmente.

Para ejercer la opción de compra, la persona que alquila debe haber cumplido con la totalidad de las cuotas pactadas y cancelar el valor residual en el cual se encuentra estimado el bien o en su defecto, con el ahorro, pagar la prima definida sobre el valor de compra determinado desde el inicio de la relación contractual.

El texto contempla las opciones a seguir en caso de cesión del contrato de arrendamiento y la metodología procesal en caso de incumplimiento de las cláusulas del contrato, desalojo del inmueble arrendado e indemnizaciones fijados por el proyecto de ley y en concordancia con la normativa nacional. Sin duda, es de interés seguir el desarrollo de este proyecto de ley, ya que la regulación en materia de leasing redunda en mayores opciones de financiamiento y abre el nicho a nuevos desarrollos dinamizadores de las operaciones financieras, económicas y sociales.

Para cualquier consulta o asistencia, puede contactarnos a los correos electrónicos  evargas@lexincorp.com, ccartin@lexincorp.com o infocr@lexincorp,com.

 

Escrito por: José Esteban Madrigal M.

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