El Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC), el pasado 20 de julio de 2021 publicó en la Gaceta un nuevo Reglamento de Ventas a Plazo de Ejecución Futura de Proyecto Inmobiliarios, el cual rige a partir del pasado 18 de octubre. El objetivo de este reglamento es regular el artículo 44 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, en este sentido, tales disposiciones no aplican a la venta de bienes inmuebles construidos o terminados, si no a proyectos o ventas futuros. A la luz de lo anterior, algunas de las particularidades que plantea el nuevo reglamento son:
FORMULARIO DE SOLICITUD
La inscripción del desarrollador y la autorización del proyecto inmobiliario se deberá hacer en una sola etapa, mediante la presentación del Formulario 001 “Requisitos para la solicitud de registro y autorización para las ventas a plazo de bienes inmuebles”.
SOLVENCIA ECONÓMICA
Para este fin se deberá contar con un fideicomiso de protección o depósito de primas; en caso de no hacerlo, deberá rendirse garantía o caución equivalente al 100% del monto del plan del desarrollo inmobiliario, emitida por la entidad bancaria o de seguros debidamente autorizada en el Sistema Bancario Nacional o por la Superintendencia General de Seguros (SUGESE).
FIDEICOMISO DE PROTECCIÓN DE PRIMAS
A la luz de lo anterior, el fideicomiso de primas es prácticamente obligatorio para el trámite. Este tiene como objetivo administrar todos los dineros que aporten los Consumidores o promitentes compradores como parte del compromiso de venta dentro del plan.
En este sentido, la liberación de los montos a favor del responsable del plan (desarrollador), se harán mediante seis desembolsos, una vez que se logre el 10%, 30%, 50%, 70%, 90% y el 100% del avance de la obra del Plan de venta a plazo, por etapa o finca filial.
Se debe informar al MEIC cuando haya una terminación anticipada del fideicomiso o una sustitución del fiduciario.
Además, en caso de incumplimiento del comerciante / desarrollador, se debe realizar la devolución del 100% de los aportes o sumas pagadas por concepto de primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales.
OTRAS CONSIDERACIONES
Los responsables de los planes deberán enviar al MEIC cada año, en los primeros 15 días hábiles del mes de agosto, un informe con corte al último día del mes anterior de información relacionada con las personas consumidoras y los términos de las ventas.
Con base en lo anterior, las disposiciones del contrato de fideicomiso de protección de primas, así como del contrato de opción de compraventa a futuro están delimitados por el nuevo reglamento, el cual le da un papel más activo a la Administración Pública (MEIC, en este caso) a la hora de autorizar y supervisar estas ventas a futuro.
En caso de que requiera colaboración para realizar este trámite, favor contactar a su abogado a cargo en Lexincorp o enviar un correo electrónico a evargas@lexincorp.com, y con gusto le ayudaremos con el trámite.
Escrito por:
Eugenio Vargas
Asociado