Preguntas frecuentes sobre el régimen de propiedad en condominio

¿Es un condominio una persona jurídica?

No. Un condominio es un inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible, todo bajo un régimen especial de propiedad. No obstante, para efectos prácticos, se le ha dotado de ciertos derechos y obligaciones equiparandolo a una persona jurídica cuando en realidad no lo es, pudiendo un condominio, por ejemplo, ser patrono y estar inscrito ante la Caja Costarricense de Seguro Social, inscribirse ante el Ministerio de Hacienda, contratar privadamente, y tener apoderados.

¿Pueden las áreas y bienes comunes ser aprovechados por solamente ciertos propietarios y no por todos?

Sí. La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio menciona que las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio. No obstante, se hace la discriminación entre cosas comunes de uso general y de uso restringido, siendo estas últimas la figura que permitiría que solamente ciertas fincas filiales puedan aprovechar ciertas cosas comunes específicas, siguiendo lo plasmado en la escritura de constitución de condominio.

¿Qué sucede si no pago las cuotas condominales o cualquier otra obligación pecuniaria con el condominio?

El artículo 20 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio de manera expresa establece que, en este escenario, la finca filial quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de dichas obligaciones. El no pago de estas obligaciones constituyen de manera automática, una hipoteca legal sobre la finca filial, siendo una certificación de contador público autorizado, el documento base o título ejecutivo para plantear un proceso de ejecución.

¿Qué sucede si compro una finca filial sobre la cual pesan obligaciones económicas con el condominio?

Ya sea en una compra o bien en cualquier tipo de traspaso, tanto el adquirente como el antiguo propietario serán considerados obligados del pago, es decir, deudores solidarios sobre las deudas existentes. Lo recomendable siempre en estos casos es solicitar una certificación expedida por la administración del condominio, donde se haga constar el estado de las obligaciones sobre la finca filial.

¿Qué facultades tiene el administrador de un condominio?

Ser el responsable de todos los actos de administración y conservación del condominio y la ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos, pudiendo ser una persona física o una persona jurídica. El administrador actuará como representante del condominio, y su tipo de poder será un poder general, pudiendo variar de acuerdo con lo que estipule cada Reglamento de Condominio y Administración, o bien de acuerdo a la voluntad de la Asamblea de Condóminos.

¿Qué decisiones se toman en un condominio?

Cada Reglamento de Condominio y Administración será el encargado de establecer las reglas sobre esto. No obstante, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio establece las bases a seguir, existiendo tres tipos de votaciones en Asamblea de Condóminos: 1) Votación unánime para: modificar el destino general del condominio; variar el área proporcional de las filiales; renunciar al régimen de propiedad en condominio; gravar o enajenar el condominio en su totalidad, y variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del Reglamento de Condominio y Administración. 2) Votación de dos terceras partes del valor total del condominio para: variar el destino especial de una finca filial; construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos; adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse; autorizar el arrendamiento de cosas comunes, y aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio. 3) Votación por mayoría del valor del condominio, esto para cualquier otro asunto.

¿Qué valor se les debe de asignar a las fincas filiales desde su constitución?

No hay una regla o norma expresa sobre ello. Por lo tanto, queda siempre a criterio de cada desarrollador al momento de constituir el condominio el asignar los valores porcentuales y coeficientes de copropiedad que crea conveniente, a discreción, para cada finca filial.

¿Cuál es la diferencia entre “coeficiente de copropiedad” y “valor porcentual”?

El coeficiente de copropiedad es el índice que establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de fincas filiales, mientras que el valor porcentual es aquel índice de participación porcentual que tiene un propietario del condominio respecto del valor total del mismo condominio o edificio.

Para mayor información no dude en consultarnos en la dirección de correo ccartin@lexincorp.com

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