Implicaciones jurídicas de las restricciones gubernamentales hacia los contratos de arrendamientos por el COVID-19

Las relaciones contractuales generalmente están sometidas a un plazo y se desarrollan en observancia al mismo. No pactar un plazo generaría el desafortunado inconveniente de darle la palabra e intervención al sistema judicial para que un juez establezca dicho plazo en una relación privada cuya eficiencia y desarrollo depende únicamente de las partes, dado los acuerdos a que llegaron en un inicio de la relación contractual. Se dice que las relaciones contractuales generalmente están sometidas a un plazo porque existen casos en que los contratantes no lo desean establecer por convenir a sus intereses o por alguna circunstancia o error que conllevó a no incluirlo.

 

En esa gama de relaciones contractuales, cuyo elemento esencial recae en la existencia de un plazo, encontramos el contrato de arrendamiento, al así establecerlo en su propia definición del Código Civil en su artículo 1880.

 

El contrato de arrendamiento genera una relación de obligaciones recíprocas o sinalagmáticas  mediante el cual una de las partes (arrendante o arrendador) se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra (arrendatario) que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado denominado renta. Estas prestaciones de dar una cosa y pagar una renta se desarrollan sobre la existencia de un plazo al cual las partes sujetan tales obligaciones primarias y otras que derivan de su propia naturaleza, tales como devolución y cuidado de la cosa, uso adecuado de la misma, no intervención sobre el uso de la cosa en ese plazo y otras que se adecuan a posibilitar la eficacia de tal relación contractual. En ese sentido, el plazo en el cual ambas partes puedan cumplir dichas prestaciones deviene imprescindible siendo a este al cual las partes sujetan sus comportamientos y actos en observancia del contrato celebrado.

 

La pandemia mundial y las disposiciones dictadas decretando estado de calamidad pública por el gobierno de Guatemala para contener el COVID-19 en nuestro país conlleva una serie de implicaciones jurídicas, pues el Organismo Ejecutivo entre las primeras disposiciones dictadas ordenó lo siguiente[1]: “Se suspenden las labores en las entidades del Estado, del Organismo Ejecutivo, así como en el Sector Privado hasta el domingo 12 de abril de 2020 inclusive. Este plazo podrá reducirse o ampliarse por disposición presidencial.” “Se prohíbe el funcionamiento del transporte público colectivo de pasajeros tanto urbano como extraurbano, exceptuándose el transporte público por motivo de salud y el contratado por las empresas dentro de estas excepciones para movilizar a sus trabajadores o personal con autorización previa objetiva en el Ministerio de Economía” “Se cierran todos los centros comerciales, afines o similares” (Entre otras disposiciones).

 

Situación que se sigue prolongando, pese a la derogación y vencimiento de las disposiciones antes citadas, al haber sido emitidas otras disposiciones presidenciales en fecha 12 de abril de 2020 que, en esencia, mantienen el sentido de las limitaciones que afectan el comercio, industria y demás actividades económicas que el Organismo Ejecutivo considera no esenciales, continuando la incidencia sobre muchos empresarios y particulares con contratos de arrendamiento vigentes, dado el sentido en que fueron dictadas[2]: “Se suspenden la asistencia a labores y actividades en las entidades del Estado, del Organismo Ejecutivo, así como en el Sector Privado hasta el domingo 19 de abril de 2020 inclusive. Este plazo podrá reducirse o ampliarse por disposición presidencial.” “Se cierran todos los centros comerciales, afines o similares por restricciones de salud pública las 24 horas del día, con excepción de los locales que presten servicios públicos esenciales o que estén establecidos en las presentes disposiciones” “Se prohibe el funcionamiento del transporte público colectivo de pasajeros tanto urbano como extraurbano (…)” “Se prohiben los eventos de todo tipo y de cualquier número de personas en cualquier lugar” “Se prohiben todas las actividades deportivas, culturales y sociales”. (Entre otras disposiciones).

 

Dado lo apuntado en relación a las prestaciones, la relevancia del plazo en este contrato, y las disposiciones dictadas para contener el virus conocido como COVID-19 que se han ido prolongando, cabe preguntarse y dar respuesta a lo siguiente: ¿Qué sucede legalmente para el arrendatario en una situación en la cual se ve imposibilitado de usar y gozar de la cosa arrendada en algún periodo de tiempo de ese plazo pactado, a raíz de una situación ajena como la suscitada por la pandemia del COVID-19 y las disposiciones presidenciales que han sido dictadas en semanas recientes?

 

En respuesta a ello, es necesario hacer revisión y análisis de las causas de terminación de dicho contrato previstas en la legislación guatemalteca como una primera y posible solución a lo planteado, siendo estas las siguientes[3]:

  1. Por el cumplimiento del plazo fijado en el contrato, o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
  2. Por convenio expreso
  3. Por nulidad o rescisión del contrato;
  4. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada y;
  5. Por expropiación o evicción de la cosa arrendada.

Al analizar cada una de estas, sin perjuicio de otras causales según los términos que de antemano hayan acordado las partes en cada contrato, resulta evidente que la actual situación, en los términos que se han establecido por el Organismo Ejecutivo, no encuadra en ninguna de las previstas por la legislación para dar paso a la terminación de los contratos de arrendamiento.

El hecho que el arrendatario se encuentre en una situación que le impide el uso y goce del bien arrendado para sus fines comerciales y lucrativos resulta un escenario no previsto por la legislación civil nacional; lo que le impide acudir a ella para sustentar cualquier pretensión de terminación del vínculo contractual que le sigue imponiendo una obligación de pago (renta) al arrendador.

De esto, una primera conclusión indefectiblemente debe llevar a establecer que el arrendamiento no puede darse por terminado invocando la situación actual que ha originado la pandemia, pues por antonomasia este contrato se encuentra sujeto a un plazo al cual las partes voluntariamente se encuentran vinculadas.

Derivado de lo anterior, al ser descartada la posibilidad de terminación del contrato por los supuestos previstos en la legislación, cabe proseguir con el análisis del cumplimiento de las obligaciones que impone el contrato, porque si el vínculo completo de la relación no puede quedar sin efecto, dado lo expuesto, resulta necesario determinar si las obligaciones de esta relación jurídica se deben mantener en estricto cumplimiento o bien si su incumplimiento puede ser matizado o en su totalidad minimizado.

Por lo que en este punto debemos preguntarnos ¿Cabe como causal para dar por terminado un contrato de arrendamiento por los motivos de fuerza mayor o caso fortuito? O bien, ¿Cabe la revisión del contrato de arrendamiento sustentada la situación actual en un caso de imprevisión?

Para dar respuesta a lo anterior primero debemos de analizar lo que es fuerza mayor, caso fortuito e imprevisión, pues tales instituciones jurídicas parten de diferentes escenarios que permiten su verificación y aplicación a un caso concreto.

Por caso fortuito se entiende, como un suceso que no se puede prever, aquel proveniente de la naturaleza, es decir que se produce con independencia de la voluntad del hombre e influye sobre la prestación y la cosa, como terremotos, tsunamis, huracanes, etc. a diferencia de fuerza mayor que se entiende como lo procedente de una persona, es decir hechos predecibles pero inevitables, como robos, asesinatos, choques, etc. Ambas figuras conllevan la imposibilidad de cumplimiento atendiendo a las situaciones aludidas. Su diferencia radica en el origen de la causa que conlleva el incumplimiento, pues este último es el elemento que ambos comparten y por lo mismo resultan ser remedios a la situación de incumplimiento generada dada la imposibilidad en que se sitúa el obligado.

Ajeno a estas dos figuras jurídicas se encuentra la imprevisión, la cual consiste en el supuesto en que las condiciones bajo las cuales fuere contraída la obligación cambiaren de manera notable, a consecuencias de hechos extraordinarios imposibles de prever y de evitar, haciendo su cumplimiento demasiado oneroso para el deudor y como consecuencia poder revisar el contrato mediante declaración judicial.

A este respecto, cabe traer a colación que en fecha reciente fue publicado en el Diario de Centro América[4] el Acuerdo Ministerial número 140-2020 del Ministerio de Trabajo y Previsión Social de fecha 23 de marzo de 2020, el cual en su artículo primero califica la situación que atraviesa el país como fuerza mayor indicando lo siguiente: “Para el presente acuerdo se entiende como caso constitutivo de  fuerza mayor, el estado de Calamidad Pública decretado por el Presidente de la República y ratificado por el Congreso de la República. En este sentido el presente acuerdo ministerial es temporal y de aplicación exclusiva mientras persistan dichas circunstancias que operarán como causas de suspensión individual o colectiva total en los términos de las literales b), d) del artículo 65; la literal a) del artículo 68 y las literales c) y e) del artículo 71 del Código de Trabajo.” (El resaltado es propio)

De esta manera, para efectos del ámbito laboral, la situación actual tiene las características de fuerza mayor, permitiendo la aplicación de los supuestos de suspensión de contratos de trabajo que en dicho ámbito aplican. No obstante, dicha calificación en el ámbito laboral se aparta de las nociones doctrinarias y jurídicas expuestas de tales conceptos en párrafos anteriores, no pudiendo aplicarse esta calificación de fuerza mayor a los contratos de arrendamiento por diversos motivos:

  1. Los contratos de arrendamiento pertenecen al ámbito del Derecho Privado;
  2. La fuente principal de regulación de los contratos de arrendamiento lo constituyen los contratos mismos y acuerdos de las partes, aplicando supletoriamente el código civil;
  3. Dentro de las normas supletorias del Código Civil que regulan el contrato de arrendamiento no existe alguna que contemple la situación de caso fortuito ni fuerza mayor, esto conlleva a que en situaciones concretas tales figuras no tengan cabida dado que conllevarían la terminación del contrato. Y de la forma como fue expuesto en líneas anteriores, aquellos supuestos de terminación no prevén estos escenarios.
  4. La situación del COVID-19 que llevó a la emisión de las disposiciones gubernamentales atendiendo a la doctrina constituye un caso de imprevisión dada la dinámica en que se desarrolla la relación jurídica en los contratos de arrendamiento y las obligaciones que se encuentran siendo atendidas a pesar de ello.

Más allá que la pandemia ocasionada por el COVID-19 resulte constitutiva de hechos ajenos a una persona en particular. La situación concreta de los contratos de arrendamiento no puede encuadrarse en un caso fortuito puesto que en dicha relación contractual no puede dejar de observarse que al arrendador o arrendante sigue manteniendo el cumplimiento de su prestación conforme el contrato se lo exige. Es decir, en esta relación de obligaciones recíprocas, a pesar de la situación de pandemia, una de las partes sigue cumpliendo a cabalidad su prestación. En ese sentido, no existe justificación ni fundamento para que el contrato se dé por terminado bajo el escudo de fuerza mayor ni de caso fortuito.

Al tener presente lo anterior, lo que resulta aplicable a la coyuntura nacional respecto a los contratos de arrendamiento cuyos arrendatarios se ven en la dificultad de atender el cumplimiento de sus obligaciones de pago mensual previstas en sus contratos, es la imprevisión como figura de revisión contractual o de suspensión del contrato. Acudir a esta institución civil encuentra justificación en las propias circunstancias en que se encuentran los arrendatarios actualmente y responde a que las medidas gubernamentales se han dictado de manera temporal, que hasta el momento han afectado por el transcurso de un mes las relaciones contractuales sin suponer la prolongación indefinida de tal situación; adicional a que el cumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios es de posible cumplimiento (pago) pero a un costo que resulta excesivamente perjudicial y oneroso al no contar con fuentes de ingresos como se tienen en condiciones normales. De esta manera, el cumplimiento resulta posible pero a un costo excesivo que conlleva perjuicio al obligado.

Por lo que la solución de una revisión contractual para ajustar los términos a las condiciones que a ambas partes convengan como la que se deriva de la figura de la imprevisión o bien la suspensión del contrato hasta que el mismo se torne de posible cumplimiento nuevamente sin representar esa excesiva onerosidad, resultan ser las medidas legales aplicables a las situaciones contractuales que muchas personas ahora enfrentan como arrendatarios.

Es necesario mencionar que la figura jurídica de suspensión de un contrato de arrendamiento o su modificación sólo puede ocurrir en el caso en que las propias partes pacten dicha suspensión o modificación, formalizando de manera idónea uno y otro acuerdo; o bien que el contrato sea sometido por el obligado a revisión judicial y sea el juez quien determine que el contrato de arrendamiento objeto de revisión debe de suspenderse hasta que la situación que motivó su difícil cumplimiento sea superado.

Como recomendación a lo anterior entonces se debe de atender a lo siguiente:

  1. Primero se deben de observar los principios de pacta sunt servanda (lo pactado entre las partes es ley) y seguridad jurídica, pues prioritariamente se debe de examinar el contrato de arrendamiento y determinar si dicho contrato contiene alguna cláusula que contemple lo que procede ante una situación en que se den los supuestos de caso fortuito, fuerza mayor o imprevisión y cumplir con lo pactado.
  2. Como segundo punto se recomienda que ambas partes, tanto arrendante como arrendatario tengan un acercamiento en el que lleguen a un acuerdo y establezcan concretamente la manera de proseguir mientras esta situación permanezca vigente, de manera que tanto la persona que está obligada a pagar la renta y la persona que recibe dicha renta puedan seguir beneficiándose. Dichos acuerdos pueden ser, cobrar el 50% de renta, diferir el pago en rentas futuras, suspensión del contrato, etc. documentando siempre dicho acuerdo de manera escrita para mayor seguridad jurí
  3. Como última instancia, está el poder acudir al organismo judicial para que pueda revisar el contrato de arrendamiento y determinar la manera de continuar con las obligaciones contractuales derivadas de dicho contrato, ya sea modificando dichas obligaciones o suspendiendo el contrato como tal. Sin embargo esta opción requiere de más tiempo y los costos económicos son elevados en comparación a llegar a un acuerdo entre partes.

Siempre se debe de examinar cada caso en particular y determinar la acción a seguir pues cada caso en concreto tiene sus propias directrices y variables.

[1] Publicación de fecha 29 de marzo de 2020 del Diario de Centro América

[2] Disposiciones presidenciales en caso de calamidad pública y órdenes para el estricto cumplimiento publicadas en Diario de Centro América en fecha 13 de abril de 2020

[3] Artículos 1880, 1928 y 1929 del Código Civil

[4] Publicación de fecha 7 de abril de 2020 del Diario de Centro América.

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